Zakup nieruchomości dla osoby małoletniej, a konieczność uzyskania zgody sądu opiekuńczego.

Temat ten jest bardzo aktualny i często pojawia się w obrocie nieruchomościami, dlatego też podejmujemy się uściślenia zagadnień z nim związanych.

Rozpocznijmy od nakreślenia używanych pojęć:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności - art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego.

Małoletni to osoba, która nie ukończyła 18 roku życia lub uzyskała pełnoletność (wyjątek stanowi kobieta, która za zezwoleniem sądu wstąpi w związek małżeński po ukończeniu 16 lat) - art.10 § 1 i 2 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z prawem cywilnym to właśnie od wieku zależy zdolność do czynności prawnych, czyli możliwość nabywania praw i obowiązków z zakresu prawa cywilnego wskutek własnego działania.

Rodzice jako przedstawiciele ustawowi małoletniego dziecka zarządzają jego majątkiem i powinni podejmować czynności zmierzające do zachowania majątku dziecka w stanie niepogorszonym. Niekiedy jednak, rodzice samodzielnie nie mogę podejmować czynności związanych z zarządem majątkiem dziecka i wówczas niezbędna jest uprzednia zgoda sądu opiekuńczego.

W przeciwnym wypadku czynność jest nieważna. Dotyczy to sytuacji, gdy czynność podejmowana przez rodziców przekracza zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka. Przy czym należy pamiętać, że pojęcie „zwykły zarząd” majątkiem dziecka nie zostało zdefiniowane w ustawie. Sąd opiekuńczy dokonuje oceny zamierzonej czynności w aspekcie przekroczenia zwykłego zarządu według stanu z daty orzekania.

Przykładowo do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy zaliczyć:


· odpłatne nabycie składnika majątkowego przez dziecko,

· zawarcie ugody,

· zrzeczenie się własności wartościowej rzeczy,

· zaciągnięcie pożyczki w kwocie przekraczającej zwykłe potrzeby,

· zawarcie umowy dzierżawy,

· zrzeczenie się dziedziczenia,

· odrzucenie spadku, przyjęcie spadku wprost i inne.


Za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu należy uznać także zawarcie przez małoletniego umowy darowizny nieruchomości. Jeśli darowizna nieruchomości nie spowoduje powstania żadnych zobowiązań po stronie obdarowanego małoletniego (art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego)to nie jest wymagane uzyskanie zgody sądu opiekuńczego. Natomiast, jeżeli darowizna wiąże się z zobowiązaniami, rodzice zobligowani są do uzyskania zgody sądu na zawarcie umowy darowizny.


Po wydaniu przez sąd postanowienia w przedmiocie wyrażenia zgody oraz po jego uprawomocnieniu (7 dni od doręczenia lub ogłoszenia), darczyńca, legitymując się tym postanowieniem, może udać się do notariusza, celem zawarcia umowy darowizny nieruchomości i na podstawie orzeczenia sądu rodzinnego złożyć prawnie wiążące oświadczenie w imieniu małoletniego o przyjęciu darowizny. W formie aktu notarialnego oświadczenie musi złożyć zarówno darczyńca, jak i obdarowany.

Biorąc pod uwagę powyższe, rodzice jako przedstawiciele ustawowi małoletnich nie mogą, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nabywać dla dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, także wtedy, gdy środki pieniężne na pokrycie ceny pochodzą z dokonanej przez nich darowizny chyba, że wskutek umowy darowizny następuje przysporzenie majątkowe, nie pociągające za sobą po stronie obdarowanego żadnych zobowiązań cywilnoprawnych wobec darczyńcy lub osób trzecich, zatem zgodne jest z jego dobrem.

Takie czynność, ze względu na dobro małoletnich i potrzebę ochrony ich interesów, wymagają prewencyjnej kontroli sądu, przewidzianej w art. 101 § 3 KRO. Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 lutego 2019 r. III CZP 85/18.

Zapraszamy do kontaktu z biurem Lockum Nieruchomosci Sosnowiec:


Sylwia Fidelus +48 797 223 510

Artur Młynarski +48 797 646 214

Sosnowiec, ul. Jedności 10/12a

www.lockum.com.pl

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dostosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem